试点现房销售对市场有哪些影响
近期，房地产市场的最新消息受到关注。大家了解现房销售吗?试点现房销售会怎样影响市场?下面是小编为大家搜集整理的关于试点现房销售对市场有哪些影响，供大家参考，快来一起看看吧!
试点现房销售对市场有哪些影响
郑州被纳入现房销售制度试点城市
2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议明确指出，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。
对于郑州试点现房销售制度，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，郑州已供应土地和新房多，在售和潜在供应量非常大。实施现售，不会因供应周期长、建设成本高而导致供应上不来，成本高而导致房价上涨。李宇嘉认为，郑州保交楼的压力相对较大，迫切需要进行开发模式和销售模式的调整。
如果土地价格、建设成本不变，现售制度会抬高建设成本。李宇嘉建议，在现售制度下，政府在地价上可给予一定程度的让利，以降低开发成本，进而稳定房价预期，也能降低购房的成本。
事实上，现房销售制度，在郑州也并不是第一次被官方提及。去年，郑州市住房保障和房地产管理局下发了《关于做好商品房预售有关工作的通知》，其中便提到鼓励有条件有实力的开发企业现房销售。
从业人士：利于购房者，民营企业有压力
“对于民营企业来说，压力确实有些大。”一位本土资深房地产人士说，预售制度在我国大陆已存在了约30年，制度突然调整，会导致企业的经营模式发生巨大变化。
不过据其介绍，现房销售制度，对于购房者来说非常友好，“老百姓对住房还是有较大需求的，如果能打消人们的交房担忧，会有利于房地产市场的销售。”
本土房企一名投资界人士在接受顶端新闻·河南商报记者采访时表示，过去房地产快速增长的阶段，不少民营房企喜欢拼规模，所以喜欢“玩”高周转模式，但一旦政策收紧，便会出现资金链紧张的情况。相较于国企，民营房企的资金使用成本较高，“有时候贷款的利息差，会直接影响一个项目是赚还是赔，所以只有让资金快速周转起来，才能保证利润率。”据介绍，一个项目正常的开发周期大约2~3年，现房销售制度会让开发商的资金使用期限延长，资金使用成本提升，项目开发成本增加，最终可能会在房价上有所体现。
上述人士告诉顶端新闻·河南商报记者，如果现房销售制度全面施行，房地产行业将会面临洗牌，中小民营开发商有可能彻底煺出市场，建议有关部门对这部分企业当前开发的项目进行梳理并制定合适的应对方案，防止因企业经营不善，导致项目停工的尴尬局面。
试点现房销售，防风险是重点
1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议召开，会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。
2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。
2月6日，四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知中提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。
曾经的房地产黄金时代，商品房预售制能够快速回笼资金，快周转模式对行业加速发展起到了重要作用。进入新的周期，房地产业向新发展模式平稳过渡，保交楼、防风险成为工作重点，现房销售试点也被多地提上议事日程。
以河南省为例，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，河南省“保交楼”任务较重，2023年又是“保交楼”的重要节点。本次河南省结合实际情况提出新的要求，是对主管部门政策的进一步落实。
“郑州已供应土地和新房都很多，在售和潜在供应量非常大，房价又持续下跌。实施现售不会因供应周期长、建设成本高而使得供应跟不上，从而导致全社会房价上涨，也就符合住建部提出的‘符合条件的城市探索现售模式’。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。
现房销售现状
十多年以来，关于现房销售模式是否具备可行性，多次被摆上台面讨论。
从深圳首宗商品房现售试点地块开始，提及地块必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售，后续南京、北京、杭州等地的土拍也陆续将现房销售当作准入门槛。
这样的操作，并不是为了全面推进现房销售，更多是防范地块炒作的角度出发，是稳地价的考虑。
彼时，相关鼓励、支持现房销售政策也陆续出炉。像是2017年，广东省在《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》上面提出鼓励推行现房销售制度、逐步取消预售制;2021年4月，浙江省印发《浙江省城镇住房发展“十四五”规划》，提及浙江将逐步提高商品房预售条件，稳妥推进现房销售试点等。
但最终落地实施的现房销售项目仍是少数，珠三角地区关于现房销售并无太多实质性落实，而杭州首次提出的10宗“竞品质”现房销售地块则全部流拍。
没有太多意外，现房销售不受彼时追求“三高”的房企支持。在现房销售下，往往需要开发商不仅有着雄厚的资金实力，同时需要能往多个项目中进行大量资金沉淀两年至三年左右，直至项目竣工验收。
习惯于规模扩张的房企，自然不愿意将大量的资金投入一个项目。因此，市场上大部分要求现房销售的土地基本不受青睐。
即便要求现房销售，房企也会以为“高低配”产品等各种办法来实现资金快速回笼。北京首个现房项目入市时，规划了低层洋房和高层住宅，通过前期预售建设周期较短的低层洋房回笼资金，并投入高层住宅建设当中。当时传言称，该项目高层住宅售价会高于预售的洋房，并且品质会低于洋房。
房企本质还是资金密集型企业，离不开资金的高流转。
如今房企能够在销售端积极响应现房销售，主要是基于“保交付”的角度，自家囤了不少现房项目待消化，这是关乎资金回流的问题，亦是关乎生存的问题。
一旦要在土地全面铺开现房销售，则可以预料土拍的冷清程度。李宇嘉提出一个解决办法，既能满足购房者的需求，又对房企资金链的挤占不太明显，“如果地价较高，则房企融资成本较高，过高的前端成本加之现房销售资金占用时间长，容易导致房企资金链紧张。因此，若地价占房价的比例低于30%，可以考虑现房销售。”
具体能否落实未知，但可以肯定的是，随着房地产市场从增量时代进入存量时代，现房销售会逐步替代预售制度。
早有不少专家学者呼吁现房销售。经济学家任泽平扛起了“取消预售”的大旗，“1989年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计。现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。”
此外，国是金融改革研究院院长刘胜军表示，“现房销售是全球主流的销售模式，虽然很多国家也允许预售制，但占据主导地位的都是现房销售。”
目前，全国现房销售规模占比仅为13.9%，上升空间足够大。